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2019年3月份《房地产法律资讯月刊》新鲜出炉

房地产法律资讯月刊(2019年3月)大事记


总理政府工作报告表示稳步推进房产税立法


5日上午9时,十三届全国人大二次会议在人民大会堂开幕,听取国务院总理李克强作政府工作报告。


李克强表示要深化财税金融体制改革,加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。以服务实体经济为导向,改革优化金融体系结构,发展民营银行和社区银行。改革完善资本市场基础制度,促进多层次资本市场健康稳定发展,提高直接融资特别是股权融资比重。增强保险业风险保障功能。加强金融风险监测预警和化解处置。我国财政金融体系总体稳健,可运用的政策工具多,我们有能力守住不发生系统性风险的底线。


2月  70个大中城市涨幅稳定


15日,国家统计局公布的“2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示,2月份商品住宅销售价格涨幅稳定。


数据显示,2月份一二三线城市新房价格均现环比上涨,但环比增幅并未扩大。新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到57个,较上月少1个,最高增幅为西宁的2.3%;下跌的城市有9个,比上个月多1个,最大跌幅为岳阳和泉州的0.4%;4个城市持平。


国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,2月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中北京下降0.2%,上海和广州分别上涨0.3%和1.1%,深圳持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅连续三个月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。


从同比来看,一二三线城市新房价格同比涨幅均持续扩大。2月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个,比上个月多1个;其中,西安、呼和浩特、大理和贵阳分别以24.2%、23.0%、21.4%和20.5%的同比涨幅领涨全国。70个城市中,仅厦门房价未涨,与去年同期持平。


国家统计局数据显示,2月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%,涨幅比上年同月扩大0.8个百分点;二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨12.0%和11.1%,涨幅比上年同月分别扩大0.4和0.1个百分点。


2019年多地下调供应面积


近日,包括广州、杭州、南宁等城市2019年的土地出让计划陆续出炉。相比2018年,一些城市下调了2019年的土地供应目标,以2018年土地拍卖金额全国第一的杭州为例,土地供应面积下调了超过20%。


同时,土地市场虽然整体比较低迷,但苏州等此前多次出现住宅用地流拍的强二线城市,其土地成交的溢价率开始陆续回升。


2019“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策之下,如何稳定土地价格,防止成为房价的异常波动,成为各地政府的主要职责。


在今年各地近期公布的2019土地出让计划中,有多个城市土地出让面积降低,有的城市甚至下降了64.15%左右。如杭州、无锡、南宁等城市,都是如此。广州是为数不多的几个在出让土地面积上仍然保持上涨的城市之一。


在目前房地产政策下,前一轮遭到较强的部分城市,土地市场地价回落,被部分认为是拿地窗口期。但对于其他城市来说,目前大多数房企还是较为谨慎。


部分城市利率有松动迹象


最近,有多个城市的房贷利率出现松动,宁波地区房贷利率3月出现下调,下调后首套房贷利率从此前的上浮15%,调整至最低可以执行基准上浮5%,二套房利率从此前执行基准上浮20%,调整至最低执行基准上浮10%。


深圳方面,多家银行首套房最低可执行基准上浮5%,二套房利率最低可执行基准上浮10%。其中,15家银行下调了首套房贷利率。中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率最低可执行基准上浮5%;光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%。


从全国整体情况来看, 2019年2月全国533家银行分(支)行中,有147家银行首套执行基准利率上浮10%,较上月增加15家;153家银行首套执行基准利率上浮15%,与上月持平;118家银行首套执行基准利率上浮20%,较上月减少8家。全国二套房贷款时隔8个月后首次回归至6%以下水平,平均利率为5.99%,连续4个月回落,较1月回落3个百分点。


值得一提的是,在房贷利率微调的同时,放款也有加速迹象。记者了解到,目前贷款审批在1周左右,批贷之后放款的速度和贷款规模有关,但整体而言很快。


但值得注意的是,重点城市的房贷利率并未见松动。以北京为例,目前基准利率为4.9%,首套房利率在基准利率基础上上浮10%,即5.39%,二套房在基准利率基础上上浮20%,即5.88%。


新规速递


国务院办公厅印发《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》


【颁布时间】2019年3月13日


《意见》提出,对工程建设项目审批制度实施全流程、全覆盖改革。2019年上半年,全国工程建设项目审批时间压缩至120个工作日以内,省(自治区)和地级及以上城市初步建成工程建设项目审批制度框架和信息数据平台;到2019年底,工程建设项目审批管理系统与相关系统平台互联互通;试点地区继续深化改革,加大改革创新力度,提高审批效能。到2020年底,基本建成全国统一的工程建设项目审批和管理体系。


《意见》提出,要实现工程建设项目审批“四统一”,即统一审批流程、统一信息数据平台、统一审批管理体系和统一监管方式。


《意见》要求,各有关部门要加强协作、密切配合。各地方人民政府要承担改革主体责任,制定改革时间表、路线图,确保按时保质完成改革任务。对于工作推进不力、影响工程建设项目审批制度改革进程,特别是未按时完成阶段性工作目标的,要依法依规严肃问责。


财政部、国家税务总局、海关总署等三部门发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》


【颁布时间】2019年3月20日


公告明确,增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率调整为9%。这意味着,与房地产行业有关的转让土地使用权、销售不动产、不动产租赁、建筑服务等增值税应税销售行为税率均由10%调整为9%。


纳税人购进农产品,原适用10%扣除率的,扣除率调整为9%。纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品,按照10%的扣除率计算进项税额。


原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物劳务,出口退税率调整为13%;原适用10%税率且出口退税率为10%的出口货物、跨境应税行为,出口退税率调整为9%。


公告同时明确,2019年6月30日前,按调整前税率征收增值税的,执行调整前的退税率;按调整后税率征收增值税的,执行调整后的退税率;退税率的执行时间,以退税物品增值税普通发票的开具日期为准。